纽约“pied-a-terre”税细则：谁缴税与税率

纽约市新推出的第二住房税预计将使许多高端豪华公寓业主的房产税负大幅增加。州立法者在一项通过后，计划以非主要住宅税收来帮助弥补城市预算缺口。

这项被称为“pied-a-terre”税的政策将对价值 100 万美元及以上的第二住所征收，预计可带来 5 亿美元收入。税收将分为两段实施。

第一阶段（2026-2027 与 2027-2028）：按城市评估价值分档

在最初两年（税年 2026-2027 和 2027-2028）中，市财政与税务部门认定的、价值超过 100 万美元的公寓（congos）与合作公寓（co-ops）将适用该税。

具体税率分为：价值 100 万至 300 万美元的房产，年税率 4%；价值 300 万至 500 万美元的房产，年税率 5.25%；价值高于 500 万美元的房产，年税率 6.5%。

尽管看起来税率较高，税务专家认为由于城市较为“陈旧”的评估与估值体系，往往会显著低估房产的真实市场价值，从而降低实际税负。相关观点指出，城市估值有时仅为真实市场价值的 10% 或更低。

估值逐步更新（2028-2029 起）：按可比成交价重估并下调税率

预算文件显示，城市不会立刻全面推翻评估体系，而是将按进度逐步更新估值与税收。自 2028-2029 税年起，房产价值将基于可比成交数据进行估算。

由于估值可能显著上升，税率也将进行相应调整以保持平衡。在估值调整后：价值 500 万至 1500 万美元的房产适用 0.8% 税率；价值 1500 万至 2500 万美元的房产适用 1.05% 税率；价值高于 2500 万美元的房产适用 1.3% 税率。

纽约房地产税律师 Robert Pollack 表示：“这非常复杂。”

争议人物与测算：肯·格里芬的曼哈顿税单或显著增加

该税因纽约市长 Zohran Mamdani 在肯·格里芬公寓前发布视频而引发广泛关注。报道指出，格里芬随后回应并威胁未来可能减少其在纽约的业务与就业。

据 CNBC 的测算，作为佛罗里达税务居民的格里芬，在新税下预计将看到其曼哈顿房产税账单增加至原来的三倍以上。报道给出两组关键数据：格里芬于 2019 年以 2.38 亿美元买入位于 220 Central Park South 的一套约 2.4 万平方英尺的顶层公寓；但政府记录显示，该公寓在城市估值口径下仅为 1550 万美元。

根据城市记录，格里芬在 2026-2027 税年的房产税为 858,332 美元。相关测算认为，在“pied-a-terre”税的头两年中，其房产税将增加至 187 万美元以上；自 2028-2029 税年起，该数字预计接近 400 万美元。

此外，格里芬还购买了两套位于 740 Park Ave 的公寓，总价 8300 万美元。报道表示，从 2028 年起，这两套房产的税负将达到 110 万美元，并使其曼哈顿所有房产的合计房产税总额超过 500 万美元。

在“富人能够负担得起”的政治观点之外，房地产经纪人与税务律师认为实际“贴纸冲击”会非常明显。Pollack 表示：“我的所有客户都觉得自己已经付得太多了。这些数字很关键。我不在乎你有多富。”